青山法院反映审理房屋行政登记案件

存在的问题并提出对策建议

近年来，随着房地产市场的空前活跃，与房地产相关的房屋行政登记案件呈现上升趋势。今年上半年，青山法院受理的房屋行政登记案件占行政诉讼案件总数的三分之一。近日，青山法院针对此类案件认真开展调研，反映审理此类案件存在的问题并提出对策建议。

一、存在的问题

案件情况错综复杂。房屋行政登记案件原告范围广泛，包括共有人、抵押权人、房屋承租人、继承人等，其中大部分案件涉及第三人；部分涉案房屋为“房改房”、拆迁还建房，房屋权属或涉及相关政策，或经过多次变更；部分当事人在房屋行政登记中伪造法院生效裁判文书或者伪造虚假的原权利人身份证明等，并凭借虚假的申请材料向房产登记机关申请办理房产转移登记，使得案情更为复杂。

行民交叉现象突出。房屋行政登记案件起因多为民事权益之争，如房屋买卖、遗产分割、拆迁安置等问题。案件中民事关系和行政关系相互交织、相互作用，行政审判与民事审判经常出现矛盾和冲突。行政诉讼案件往往受生效民事裁判的制约，办理此类案件时必须考虑行政裁判与民事裁判的协调问题。

审查标准存在争议。实践中，在登记部门对登记申请材料的审查标准以及法院对登记机关对事实认定的审查标准上存在不少争议。有的认为登记机关应对登记申请材料进行形式审查，有的认为除了形式审查外，还要对申请材料的实质内容是否符合条件进行审查，还有的认为应以房屋登记机构是否尽到必要的合理注意义务作为审查标准。

二、对策建议

认真做好案件协调工作。针对房屋行政登记案件基于民事法律关系引发、大多涉及原告与第三人之间民事争议的特点，将案情复杂的劣势转为化解矛盾纠纷的优势，通过加大对原告和第三人的协调工作力度，积极化解行政争议，促进法律效果与社会效果的有机统一。

严格执行合法性审查标准。实践中，尽管没有必要要求登记机关对引起房产权利变动的民事行为均予以审查，但登记机关应对申请人提交的产权来源资料是否齐全进行审查，对权利人申请登记的房屋权属是否清楚进行审核。而法院则应对登记行为的合法性进行审查，审查的标准为登记机关是否依法尽到了审查职责，是否尽到了必要的合理注意义务。

  稳妥处理行民交叉案件。一方面，要做好诉讼指引。对因登记机关原因导致登记错误的，引导当事人直接进行行政诉讼；对于因民事行为效力问题导致登记错误的，由于产生争议的根源在于民事纠纷，应引导当事人进行民事诉讼。另一方面，建立和完善人民法院内部不同审判部门的沟通协调制度。对于行政争议与民事争议关联案件，不同审判部门应在裁判前进行充分沟通，避免作出上相互矛盾的裁判结果，以维护裁判的统一性和严肃性。