合同根本违约后，违约方收取的定金应当双倍返还。但对于合同的不完全履行时，定金罚则还能否产生效力，实践中则有不同的看法。比如房屋出卖人隐瞒房屋抵押情况致使合同解除，买受人能否主张双倍返还定金？《中华人民共和国民法典》第五百八十七条明确了定金罚则的适用条件，有助于解答上述疑问。

一、典型案例

1.基本案情

原告李某、肖某购买被告田某、栾某的房屋，双方签订了《房地产买卖居间协议》。协议载明的抵押情况仅有：权利人中国中信银行，贷款余额约85万元。另约定购房定金为10万元。如因出卖人原因导致买卖合同最终未签署的，则应双倍返还定金；如因买受人原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归出卖人所有。合同签订后，李某、肖某支付了10万元定金和11万元购房款。田某、栾某之子田某甲先后出具了定金10万元的收据和《购房款支付凭证》，表明其自愿将购房尾款11万元一并纳入购房定金，定金共21万元。现原告得知案涉房屋另有抵押，主张被告缔约时有欺骗行为且不履行过户义务，故要求解除《房屋买卖居间协议》并退还双倍定金42万元。

经法院查明，案涉房屋在协议签订前曾向案外人涂某设定抵押，抵押担保债权金额为15万元，该债权尚未清偿。被告均认可对原告隐瞒了此抵押事实，但称抵押担保债权仅剩4万余元未清偿，故该抵押并不影响房屋交易。后经法院释明，被告同意在10日内清偿剩余债务并涂销案涉房屋上涂某的抵押权，以恢复《房地产买卖居间协议》的履行。但历时一个月，被告仍未向法院提交其涂销相关抵押权的证据并明确表示无法涂销该抵押登记。

2.裁判结果

本案经武汉市青山区人民法院审理，法院认为原告给付购房定金10万元及购房款11万元，因被告隐瞒案涉房屋另有抵押登记且拒不涂销该登记，致使双方最终未能订立《武汉市房地产买卖合同》，原告购房目的落空，经催告后在合理期限内仍未履行《房地产买卖居间协议》主要义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，原告李某、肖某有权解除该协议并要求被告田某、栾某返还已付定金、购房款21万元。另根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，被告田某、栾某作为收受定金的一方，应当双倍返还定金；田某甲并非《房地产买卖居间协议》的当事人，对双倍返还定金不负义务，遂依法解除《房地产买卖居间协议》，判决田某、栾某向原告李某、肖某返还购房款11万元并双倍返还定金20万元（返还金额共计31万元）。宣判后，当事人均未上诉，该判决已生效。

二、案例评析

本案涉及《民法典》定金罚则条款。关于确定本案中给付的定金数额，原告根据《购房款支付凭证》主张定金金额为21万元，但因田某甲作为收款人无权变更《房地产买卖居间协议》中有关定金数额的约定。法院据此判定原告给付购房定金为10万元，购房款为11万元。故对原告此主张未予支持。

关于本案是否适用《民法典》违约定金罚则。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。其适用需要满足以下四个要件：（一）因定金合同具有从属性和实践性，故主合同应当有效且定金实际支付。本案《房地产买卖居间协议》有效且原告已将定金交付被告。（二）当事人合同目的落空，即只有违约行为致使合同目的无法实现时，才能适用定金罚则。被告在缔约时隐瞒案涉房屋另有15万元抵押担保债权的事实，原告备好资金以向作为抵押权人的中信银行股份有限公司武汉分行清偿抵押贷款，但此时得知案涉房屋另设立有其他抵押，遂未清偿银行抵押贷款。对此法院认为《房地产买卖居间协议》仅约定原告负有向中信银行股份有限公司武汉分行清偿抵押贷款的义务，故依据该协议被告应自行清偿15万元抵押担保债权并涂销该抵押登记，并待该抵押登记涂销后再由原告清偿上述银行贷款。虽然被告辩称该债权仅剩4万元未清偿不影响房屋交易，但其未在取得原告购房款后向抵押权人涂某履行剩余债务，且法院要求被告在诉讼过程中清偿所剩4万余元欠款并涂销抵押登记，被告仍拒不涂销该抵押登记。故即使原告清偿银行抵押贷款，仍无法完整地取得案涉房屋所有权。据此，法院认定被告拒不涂销15万元抵押登记属违约行为，且已致使原告购房的合同目的不能实现。（三）违约行为严重，构成根本违约。在本案诉讼过程中，法院考虑到被告违约的后果及损害尚有补救之可能，特令其在诉讼中涂销另设的抵押登记，但被告拒绝对此予以补救；加之，案涉房屋因另有抵押登记对合同目的实现的影响程度甚大。故被告行为构成根本违约。（四）违约行为与合同目的落空之间存在因果关系。《武汉市房地产买卖合同》最终未能订立，并非因不可归责于当事人的事由，而是由于被告故意隐瞒案涉房屋另有抵押登记且拒不涂销该登记，原告对此并无过错。故法院认定被告违约行为与原告合同目的落空之间存在因果关系。综上，本案满足适用定金罚则的要件，被告田某、栾某作为收受定金的一方，应当向原告李某、肖某双倍返还定金。

定金制度是一项有悠久历史传统的民事法律制度。定金的基本功能是担保，而这种担保功能是通过惩罚性规则，即定金罚则实现的。适用定金罚则需具备以下条件：一是以违反有效合同为前提；二是只能针对不履行这种违约形态。对于部分履行，可否适用定金罚则有不同的看法。一般认为，违约定金仅在债务人拒绝履行和不能履行两种情形下发生罚则效力，逾期履行和不完全履行发展到不能履行时产生罚则效力，否则不发生丧失定金或双倍返还定金的法律后果。

本案中，法院考虑到被告违约的后果及损害尚有补救之可能，故向被告释明并给予被告实行补救措施的时间。如果被告积极补救，则合同尚有履行之可能，原告诉请双倍返还定金就会因被告并未严重违约而无法得到法院的支持，同时合同也将继续履行而非解除。相反，如被告在诉讼中仍怠于履行合同义务，并且待被告的违约行为发展到合同履行不能、合同目的无法实现的程度，则应当产生罚则效力。

《民法典》规定定金罚则是把合同是否履行与定金的得失联系起来，使当事人产生心理压力，进而积极、适当地履行合同。概言之，定金的担保功能主要源于定金罚则的威慑与惩罚作用。法院在适用《民法典》定金罚则时，可向履行合同义务不完全的当事人释明其进行补救，促使当事人积极、全面适当地履行合同，从而维护《民法典》合同编鼓励交易的基本价值取向。当然，在合同目的确定无法实现时，法院则应当适用《民法典》定金罚则对违约方予施以惩罚。

三、法律小贴士

（一）二手房屋交易中，有哪些法律注意事项

为了避免二手房出卖人隐瞒房屋真实信息，买受人应当注意以下几点：第一，检查房屋的所有权证和土地使用权证或者检查不动产权证，看两证是否齐全(不动产权证是两证合一的);第二，是要看清楚所有权证是否存在抵押登记的事项，以及土地证上的土地使用年限的记载;第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被出卖人出租。

尤其应当注意的是，对于按揭房屋的买卖中，买受人应尽量将首付款直接付到出卖人的贷款银行，以防止出卖人收受首付款后挪作他用。这时，买受人可要求出卖人先向银行申请提前还贷并释放抵押，再于还贷当天与出卖人一同到银行，将首付款直接划至贷款账户，确保银行当即划走该款用于归清偿房贷。

（二）如何草拟定金合同或合同中的定金条款

违约定金需要当事人之间的约定。它既可以在主合同中以定金条款的方式出现，即定金条款，也可以单独约定定金，即定金合同。但需要注意，关于定金的合意是否有效要看合同中的文字表述，切勿将定金写作订金、订约金或者押金。比如，在某买卖合同纠纷案中，当事人在合同中仅约定“支付定金32万元”，对其功能并无约定。尽管被告辩称该32万元是预付款，而不是定金，但由于合同中写明的是“定金”，故法院认为存在定金约定。

另外，《民法典》第五百八十七条规定了违约定金的法定罚则，故当事人不必在合同中明确约定定金罚则，只要能从约定内容中得出，定金是为了担保已经成立的主合同之债的履行已足。

（三）主张定金罚则，应当如何举证

合同当事人主张定金罚则的，首先应当证明交付定金以及定金额度，并证明对方当事人没有履行合同，或者证明对方当事人履行不符合约定且引起合同目的不能实现;还要证明定金合同有效，且违约行为受定金担保。

法条链接：

《民法典》第五百八十七条  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。